By nie było nieważności

Dla każdego chcącego zapewnić sobie komfortowe warunki spokojnego korzystania z domu zasadnicze znaczenie ma artykuł 158 Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z jego treścią umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości winna być pod tzw. rygorem nieważności zawarta w formie aktu notarialnego. 

W razie niezachowania takiej formy umowy, niezależnie od tego czy kupujemy skromny domek w Gietrzwałdzie czy kamienicę przy Wysokiej Bramie na Starym Mieście w Olsztynie konsekwencje są takie same – umowa jest nieważna. Większość osób zdaje sobie z tego sprawę i kontaktuje się z rejentem by dopełnić „formalności”. Warto jednak spokojnie przemyśleć planowaną transakcję, która przecież często jest inwestycją całego życia.

Marketing a prawo

Mimo rozmaitych zapewnień deweloperów i pośredników, status prawny danej nieruchomości nie jest sprawą prostą. Gdy zapoznamy się z artykułem 46 Kodeksu cywilnego okazuje się, że nieruchomość to nie „dom”. Przepis ten określa bowiem co do zasady, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty). Budynki, zatem i domy, jeżeli są trwale z gruntem związane lub części takich budynków mogą również stanowić odrębny przedmiot prawa własności, jednak o ile stanowią tak odrębne normy prawne. Oglądany przez nas z zaciekawieniem dom, położony np. nad  okazuje się częścią składową nieruchomości gruntowej. Wbrew obiegowym wyobrażeniom nieruchomość to również nie to samo, co działka. Działka to jednostka geodezyjna, oznaczająca pewien, określony liniami na powierzchni ziemskiej, obszar gruntu. Jest on wskazany na mapie ewidencyjnej granicami, oznaczony numerem itp. Nieruchomość może składać się z jednej działki, może też z kilku. 

Z pewnością spotkamy się z rozmaitymi zapewnieniami sprzedawcy i dążeniem do szybkiej finalizacji transakcji. Celem agentów nieruchomości jest realizowanie planów sprzedażowych, nie zaś dbanie o interes danej osoby. Konkurencja jest duża. W samym centrum Olsztyna łatwo znajdziemy kilkanaście agencji. Często rozmaici doradcy klienta czy inni pośrednicy, by ukryć swą niewiedzę w sprawach prawnych, posługują się całą mozaiką terminologii zapożyczonej z ustaw (niekiedy też zwrotami angielskimi). Ma to nadać ich wypowiedziom polor uczoności i „biegłości w prawie”. Jednakże wykwalifikowany prawnik dostrzega niespójności i bezsensowność nakierowanych na sprzedaż sformułowań. 

Notariusz chroni przed szkodą

W sytuacji nagromadzenia się wokół nas przeróżnych oddziaływań marketingowych i technik sprzedażowych, notariusz i jego wiedza oraz fachowy personel kancelarii notarialnej stają na straży prawa, a zatem naszego najlepiej pojętego interesu. Zgodnie z artykułem 81 Prawa o Notariacie notariusz ma obowiązek odmówić dokonania czynności notarialnej jeżeli jest ona sprzeczna z prawem. Notariusz jest obowiązany skontrolować treść dokonywanej przed nim czynności prawnej (czyli interesującej nas umowy sprzedaży) pod kątem prawa stanowionego i zasad współżycia społecznego (uchw. SN z 18.12.2013 r., III CZP 82/13, OSNC 2014, Nr 10, poz. 101). Mamy wobec tego ustawową gwarancję dużej wagi i wiarygodności czynności dokonanej w kancelarii notarialnej. Rejent nie sprawdza li tylko zewnętrznej formy umowy czy tym bardziej pilnego przytoczenia w dokumentach takich czy innych „formułek prawniczych”. Nie na tym polega zgodność z prawem. Notariusz kontroluje dzięki swej wiedzy nabytej na studiach i aplikacji notarialnej merytoryczną warstwę czynności przed nim dokonywanej.

Stawający – czyli klient i sprzedawca posesji – nie mogą „zwolnić” notariusza z jego obowiązku. Ma on bowiem charakter publiczny, oparty na ustawie i Konstytucji (Polska jest państwem prawa), nie podlega dyspozycji stron. W tym kierunku wypowiedział się np. Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 14.10.2015 r., I ACa 673/15, Legalis). Oczywiście tak samo przedstawia się realizacja tego obowiązku w praktyce kancelarii rejenta w Olsztynie. Jeśli notariusz odmawia dokonania czynności to, jak wskazuje praktyka i orzecznictwo, zwykle ma rację (dr A. J. Szereda, Czynności notarialne. Komentarz do art. 79-112 Prawa o Notariacie, C.H. Beck, Warszawa 2018, teza 3 do art. 81). Zatem warto mu zaufać.